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最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

来源:华律网整理 2019-12-04 912400 人看过
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。

最高人民法院

2003年4月28日

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)

法释〔2003〕7号

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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[1]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》
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徐风文律师山东文旭律师事务所专职主任律师〖简介〗徐风文,主任律师,男,中共党员,1969年9月出生,中华人民共和国执业律师,注册执业证号:13710200710556622,同时还具有电气工程师、全国房地产经纪人资格证书、国家三级职业指导师资格证,属于跨学科、跨领域、跨行业综合技能专业律师。徐风文律师主任1992年7月毕业于东北农业大学电气自动化专业,本科,获理工学士学位,其后获取山东大学法学学士学位。2002年通过首届国家司法考试,同年走上律师执业生涯,先执业于山东博实律师事务所,后牵头创立山东文旭律师事务所,担任该律师所主任,携带一支精诚合作、仗义执言、充满激情热情的10人精英律师团队。徐风文律师擅长民事、劳动案件代理、刑事辩护、及非诉讼法律业务,有国家大一企业法务工作的工作经历;执业以来,代理了近千起民商案件、劳动案件,为当事人挽回各类经济损失达数千万元,积累了丰富的办案经验;担任了十余家企业常年法律顾问,为企业规避经营风险充当法律保护神;参加过多种罪名的刑事案件辩护,维护了当事人的合法权益与法律的尊严,有着良好的社会反响。〖执业理念〗当事人再小的事也是大事,不求案子多,尽全力办好每个案子,实实在在为老百姓办实事。从不给当事人任何承诺,但会在法律的框架内最大限度地为当事人争取最大的利益;尊重事实与法律,就是对当事人最大的尊重。〖专业领域〗1、民商案件代理:专打交通事故、大额合同纠纷、房地产及工程建设、海事海商、债务清欠、劳动及工伤纠纷案件等官司。2、刑事方面:从公安机关立案侦查到检察院审查起诉直至法院审理时辩护等全流程的法律服务,依法为当事人或当事人的亲属提供法律咨询、代理控告、办理取保候审、出庭辩护及刑事附带民事代理,期间根据案情需要依法会见、查阅案卷、调查取证等法律服务。3、非诉讼业务:精通《公司法》、《劳动合同法》及《工伤保险条例》等法律业务,擅长编写及审核各类合同、擅长担任常年企业法律顾问。4、异地办案合作业务:代为在威海地区在工商、车辆、房产、档案局等部门查档,其他代为调查取证法律业务。5、代理司法鉴定业务:因与威海各大司法鉴定中心有良好的合作关系,代为申请伤残鉴定、医疗过失鉴定、法医临床鉴定、文书司法鉴定、痕迹司法鉴定、建筑工程质量鉴定、建筑工程造价鉴定司法资产评估及产品质量技术鉴定。〖精典案例〗一、典型刑事案件:1、荣成赵某某涉嫌出国劳务诈骗案(涉案金额200多万,经雄辩判为有期15年);2、郭某某涉嫌故意杀人案(一死二重伤,经据理力争判为无期徒刑);3、环翠区范某某涉嫌抢劫案(由主犯辩为无主次之分,当庭检察机关认可)4、东北金某某涉嫌贩卖毒品案(公安、检察机关遗漏立功情节,经多方举证认可有立功表现,从而依法从轻、减轻处罚,被判拘役4个月);5、河南吴某某涉嫌强奸自己女儿案(经认定女儿不是亲生女儿,是妻子与吴某某在合法婚姻期内与他人非法生育,出于报复心理冲动心理涉嫌强奸,争取了法律对其最宽大惩处);6、威海戚某某涉嫌贪污罪(检察机关认定涉案金额150万,经多方核对,最终剔除70万);7、上海王某某组织他人偷越国境案(王某某在威海利用渔船组织多人偷越韩国,被威海边防支队查获,经辩护在法定刑期内的最低刑期量刑);8、邹某某故意伤害案(伤害二人,一轻伤一重伤,辩护人在为邹某某辩护时,反复强调对方酗酒后闹事挑起事端,受害人存有严重过错,认为被告人邹某某应当从轻减轻处罚,为邹某某争取了缓刑)。其他刑事案件难以一一列举。二、典型民商案件1、唐某、丛某与山东菏泽某房地产开发公司股权转让案;2、威海某企业破产清算案;3、苗某诉威海某房产开发公司因逾期交房诉请解除房产买卖合同并赔偿损失纠纷案;4、刘某诉戚某民房买卖合同无效案;5、威海某精密仪器厂与日本某公司承揽加工案;6、桑某与陈某某、纪某某投资合同纠纷案。7、邹某、王某(死者之父母)诉同村邹某某、李某某(系夫妻关系)非法用工死亡案(先劳动仲裁,后起诉法院)。8、车某诉威海某有限公司土地转让纠纷案。以上典型案件代理,全部达到诉讼效果,当事人都很满意。〖山东文旭律师所简介〗山东文旭律师事务所是由资深律师徐风文牵头创立,经山东省司法厅批准成立。该所紧邻威海市交通大动脉青岛北路与新威路交汇处主干道,交通便利,毗邻威海竹岛大润发,地处中心商业圈,人气旺。该所现有主任律师办公室、二个综合律师室、法律咨询室、案件讨论室、档案室等6个规范化办公室,办公面积150多平方米,拥有完善的局域网办公系统和先进的计算机设备及软件系统,实现了准确、高效的信息化办公。山东文旭律师事务所主任徐风文律师,执业多年、经验丰富,做人坦荡,做事认真,携带一支精诚合作、仗义执言、充满激情热情的精英律师团队。律师团队中现有律师10人,其中二人为法律硕士研究生毕业,其余均为法学本科毕业。山东文旭律师事务所文化理念是:文明执业,创诚信律所;旭日暖民,倡阳光正义。该所律师贴近百姓,关注民生,深入农村及社区,专打人身伤害、劳动及工伤、交通事故、家庭及房产、经济纠纷等民事案件及刑事辩护;擅长各种民商事案件、刑事案件、行政案件等各类案件的诉讼、申诉、调解、仲裁以及其他非诉讼法律服务业务。案件不论大小,对老百姓来说都是大事,山东文旭律师事务所不贪求案件多,只求把每一个官司做精办好,也从不给当事人任何承诺,但会在法律的框架内为当事人争取最大权益。公平正义比阳光还要灿烂。文旭律师所,如一轮喷薄而出的旭日,会让法律的阳光福庇众生。为了公平正义,为求旭日阳光,文旭律师愿与您安危同济、风雨同行。〖徐风文律师联系方式〗办公地址:威海市环翠区新威路147号鸿安集团三楼,竹岛大润发红绿灯北60米鸿安建设集团办公室三楼(兰花办公用品楼上)。联系电话:13181133966、0631-5160086传真:0631-5311136QQ:444270883邮箱:444270883@qq.com〖刘程成律师联系方式〗刘程成律师系山东文旭律师事务所执业律师,男,中共党员,系徐风文主任律师得利助手,有严谨的办案态度和丰富的办案经验,如有案情咨询、探讨或委托代理,请直接与刘律师联系,徐律师与刘律师把大家委托的案情一起商讨一起办案,携手为您们撑起公平正义的朗朗青天。办公地址:威海市环翠区新威路147号鸿安集团三楼,竹岛大润发红绿灯北60米鸿安建设集团办公室三楼(兰花办公用品楼上)。联系电话:13371169286QQ:1057163130邮箱:1057163130@qq.com详细>>

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